En théorie, des taux d'intérêt plus élevés devraient refroidir un marché immobilier en surchauffe. En Australie, la mécanique grippe. Après des hausses du taux directeur qui l'ont porté à 4,35 % selon la Reserve Bank of Australia, les prix du logement continuent de progresser dans la plupart des grandes villes.

Une hausse spectaculaire, mais inégale

Le rebond est particulièrement vif à l'ouest et au nord. D'après les données de CoreLogic (désormais Cotality), les valeurs immobilières ont bondi de 26 % sur un an à Perth et de près de 20 % à Brisbane, cette dernière atteignant un niveau record. Les deux plus grands marchés, Sydney et Melbourne, marquent en revanche le pas, avec une croissance quasi nulle. Pour 2026, KPMG anticipe néanmoins une hausse nationale des prix des maisons de l'ordre de 7,7 %.

Pourquoi les taux ne suffisent pas

Le principal frein à l'effet refroidissant des taux tient à l'offre. Le stock de biens à vendre est très inférieur à sa moyenne de long terme dans plusieurs villes, maintenant une pression à la hausse. Le pays construit nettement moins de logements que sa cible (environ 938 000 livrés contre 1,2 million visé). À cette pénurie s'ajoutent une démographie dynamique, avec une immigration nette dépassant 300 000 personnes par an, et le poids des investisseurs, longtemps encouragés par des avantages fiscaux. Le gouvernement a annoncé, dans son budget 2026-27, une réforme du « negative gearing » et de la fiscalité des plus-values — des mesures qui ne sont toutefois pas encore entrées en vigueur.

Une crise sociale qui s'aggrave

Les conséquences sont sévères : à l'échelle nationale, seuls 14 % des ménages au revenu médian peuvent s'offrir un logement médian, contre 43 % trois ans plus tôt ; à Sydney, ce taux tombe à 10 %. Le marché locatif n'offre aucun répit, avec des loyers absorbant une part record du revenu et un taux de vacance au plus bas. Une fracture s'installe entre acheteurs disposant d'un capital et une « génération locataire » croissante. Pour la RBA, qui a maintenu son taux à 4,35 % en juin, l'inflation reste supérieure à la cible : la gouverneure Michele Bullock n'exclut pas de nouvelles hausses — un avertissement qui, paradoxalement, ne semble pas avoir entamé l'appétit pour la pierre australienne.